Vivienda protegida y quiebra: por qué no habitar el inmueble puede hacer caer la protección

La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial confirmó semanas atrás la desafectación de un inmueble del régimen de protección de la vivienda, en el marco de una quiebra, por un motivo que sorprende a muchas familias: durante al menos cinco años, ninguno de los beneficiarios había vivido allí. El caso ilustra un aspecto poco conocido de esta figura, que suele pensarse como una protección automática e indefinida, y no lo es.

El caso

Un hombre en proceso de quiebra, junto a su madre y su hermano, eran condóminos de un inmueble en la Ciudad de Buenos Aires, inscripto bajo el régimen de protección de la vivienda. Durante la quiebra, se comprobó que ninguno de los tres había habitado el inmueble durante al menos cinco años: el bien había sido dado en locación a un tercero. Los recurrentes explicaron que la ausencia obedecía al estado de salud de la madre —que luego habría padecido un cáncer cerebral— y que, según alegaron, habían regresado a vivir allí en algún momento posterior. La Cámara confirmó igualmente la desafectación dispuesta en primera instancia.

El marco legal: qué exige la ley para que la protección subsista

El régimen de protección de la vivienda (arts. 244 y siguientes del Código Civil y Comercial) permite afectar un inmueble destinado a vivienda para resguardarlo, en principio, de la ejecución por deudas posteriores a la inscripción. Pero el art. 247 impone una condición para que esa protección se mantenga en el tiempo: que al menos uno de los beneficiarios habite efectivamente el inmueble. A diferencia del régimen anterior —el derogado art. 41 de la ley 14.394—, que admitía excepciones cuando la ausencia obedecía a motivos justificados, el Código Civil y Comercial no contempla ninguna excepción por ausencias temporarias, por más razonables o comprensibles que sean sus causas. El incumplimiento de esa exigencia habilita la desafectación conforme al art. 255, inciso d, que puede pedirla cualquier interesado, o disponerla el juez de oficio.

Es un punto que la Cámara remarcó con precisión: "el nuevo régimen de protección de la vivienda familiar, a diferencia de la legislación derogada, no prevé la posibilidad de eludir la obligación de habitar en caso de ausencias transitorias o causas debidamente justificadas". Y agregó que ni siquiera bajo la ley anterior el resultado hubiera sido distinto, porque dar el inmueble en locación tampoco satisface el requisito de habitación por el propietario o su familia.

Por qué no alcanzó con decir que después regresaron

Los recurrentes argumentaron que, en algún momento, volvieron a vivir en el inmueble. La Cámara fue clara en que eso no alcanzaba: "el eventual regreso de los beneficiarios no subsanaba la falta de habitación efectiva durante cinco años". A esto se sumó que nunca informaron al juez de la quiebra la ausencia ni la existencia del contrato de locación, ni acompañaron prueba documental de las razones invocadas, circunstancias que, en conjunto, jugaron en contra de su planteo.

Inoponibilidad y desafectación: dos figuras que conviene no confundir

El fallo aclara una distinción técnica que suele generar confusión, y que vale la pena conocer. Una cosa es la inoponibilidad (art. 249 del Código Civil y Comercial): la afectación no produce efectos frente a determinados acreedores —por ejemplo, quienes tienen créditos por expensas, impuestos que gravan el inmueble, garantías reales constituidas conforme a la ley, mejoras realizadas en la vivienda, o alimentos a favor de hijos menores o con capacidad restringida—, pero la protección sigue vigente frente al resto. Otra cosa, distinta, es la desafectación: cancela la protección por completo, y beneficia a todos los acreedores, sean anteriores o posteriores a la inscripción. En este caso, los recurrentes centraron su defensa en que sus acreedores eran posteriores a la afectación, un argumento propio de la inoponibilidad, pero la causa de la caída de la protección no fue esa, sino la desafectación por falta de habitación efectiva, que no distingue entre acreedores anteriores y posteriores.

Un límite adicional, que juega a favor del fallido: la desafectación no implica que la totalidad del inmueble quede sujeta a desapoderamiento (art. 107 de la ley 24.522, de Concursos y Quiebras). En este caso, solo el 25% indiviso que le correspondía al fallido quedó sujeto a la quiebra; las porciones de su madre y su hermano, condóminos no fallidos, permanecieron a salvo.

Lo que conviene tener presente

Este fallo es un buen recordatorio de que la protección de la vivienda no es un trámite que, una vez hecho, se puede olvidar. Es una condición que debe sostenerse en el tiempo: si por razones de salud, trabajo, o cualquier otro motivo, el inmueble protegido queda desocupado por un período prolongado, conviene evaluar con asesoramiento legal cómo documentar esa situación —e, idealmente, informarla al juzgado si hay un proceso en curso— antes de que un tercero, o el propio paso del tiempo, ponga en cuestión la vigencia de la protección. Alquilar el inmueble mientras dura la ausencia, como ocurrió en este caso, tampoco sustituye el requisito de habitación: la ley busca proteger un hogar efectivamente habitado, no una renta.

Esto cobra especial relevancia en la planificación patrimonial de familias con inmuebles en más de un país, o con miembros que, por estudio, trabajo o salud, pasan largos períodos fuera del inmueble familiar: lo que puede parecer una decisión doméstica sin mayores consecuencias legales puede, con el tiempo, debilitar una protección patrimonial que se daba por segura.

Vale aclarar, para quien vive fuera de la Argentina y tiene un inmueble familiar protegido en el país: la ley no exige que sea el titular quien habite el bien, sino que lo haga al menos uno de los beneficiarios de la afectación (art. 247). Es decir que, si el titular reside en Uruguay pero un padre, un hijo u otro beneficiario designado vive efectivamente en el inmueble en la Argentina, la protección se mantiene. El problema surge cuando, con el tiempo y la distancia, nadie de la familia termina habitándolo, situación más común de lo que parece en patrimonios con vínculos entre los dos países, y que conviene revisar periódicamente, no solo al momento de armar la sucesión.

En términos prácticos, lo que hubiera cambiado el resultado en este caso es simple de enumerar, aunque no siempre simple de ejecutar a tiempo: informar oportunamente al juzgado —o, fuera de un proceso judicial, dejar constancia formal— de las razones de la ausencia; conservar prueba documental contemporánea de esas razones, no solo el relato posterior; y, si la ausencia se prolonga, evaluar si corresponde que otro beneficiario habite el inmueble para no perder la protección, en lugar de alquilarlo. Son decisiones que conviene tomar con asesoramiento antes de que se conviertan en un problema, no durante un litigio que busca revertirlas.

¿Tiene un inmueble afectado al régimen de protección de la vivienda que hoy no está habitado por ninguno de sus beneficiarios? Vale la pena revisar esa situación antes de que se convierta en un problema.

Fuente: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, Sala D, Expte. N° 8554/2019, "Hezedin, Guillermo Julián s/ quiebra", sentencia del 14/07/2026.