Partición de la herencia: qué pasa cuando uno de los inmuebles está ocupado por intrusos

Llegar a la declaratoria de herederos suele sentirse como el final del camino de una sucesión, pero en muchos casos es apenas la mitad. Después viene la partición: repartir efectivamente los bienes entre los herederos, tarea que a simple vista parece un cálculo aritmético (dividir el valor total según los porcentajes de cada uno) pero que en la práctica exige decisiones concretas sobre qué bien va para quién, y qué hacer cuando alguno de esos bienes trae un problema propio, como estar ocupado por personas ajenas a la familia.

Un fallo reciente de la Cámara Nacional Civil, Sala A, en los autos "Yafar, Mohamed Alberto s/Sucesión Ab-Intestato" (mayo de 2025), muestra con crudeza cuánto puede complicarse una partición cuando uno de los inmuebles del acervo está tomado por intrusos, y deja principios claros sobre cómo debe resolverse ese conflicto sin sacrificar la igualdad entre los herederos.

Antes de entrar al caso vale aclarar de qué se habla cuando se menciona la "cuenta particionaria": es el documento técnico, elaborado por un perito partidor designado en el expediente, que traduce la masa hereditaria (todos los bienes, deudas y cargas de la sucesión) en lotes concretos, uno por heredero, respetando los porcentajes que a cada uno le corresponden según la ley o el testamento. Una vez presentada, cualquier heredero puede impugnarla si considera que no respeta sus derechos, y es el juez quien la aprueba o la rechaza. Cuando hay desacuerdos serios, como en este expediente, la discusión puede terminar más de una vez en la Cámara de Apelaciones antes de resolverse definitivamente.

El caso: una cuenta particionaria rechazada dos veces

En esta sucesión, la Cámara ya había intervenido antes: en marzo de 2024 revocó una primera cuenta particionaria porque proponía adjudicar un inmueble situado en Mar del Plata en condominio a todos los herederos y cesionarios. El tribunal fue crítico con esa solución, porque implicaba que la familia pasara de una indivisión hereditaria (donde todos son dueños de todo el acervo hasta que se parte) a una indivisión distinta pero igual de conflictiva: un condominio sobre un único inmueble, con todos los mismos herederos ahora convertidos en condóminos. El detalle que agravaba la situación es que ese inmueble, además, estaba ocupado por intrusos.

El partidor presentó una segunda cuenta particionaria en mayo de 2024, que fue impugnada y terminó, otra vez, en la Cámara. Esta vez el tribunal advirtió que el nuevo esquema tampoco resolvía lo que se había sugerido en la primera intervención: en lugar de destinar a la venta el inmueble ocupado por intrusos (para afrontar con lo obtenido las deudas y cargas de la sucesión), se optó por vender otro inmueble de menor valor y asignar el 100% del inmueble ocupado a una sola heredera. La Cámara consideró que los fundamentos para apartarse de su sugerencia no eran convincentes, y volvió a revocar la partición.

El primer error: transformar la indivisión hereditaria en condominio

El primer principio que deja este fallo, ya adelantado en su antecedente de 2024, es que los partidores deben evitar, en la medida de lo posible, que varios herederos terminen como condóminos de un mismo bien. La lógica es sencilla: la sucesión ya generó una situación de cotitularidad forzosa entre los herederos sobre todo el patrimonio; el objetivo de la partición es justamente salir de esa indivisión, no reproducirla en una escala menor sobre un inmueble puntual. Cuando resulte inevitable que un bien quede en condominio, el fallo indica que debe hacerse con la menor cantidad de herederos posible, siempre respetando los porcentajes que a cada uno le corresponden.

El inmueble ocupado por intrusos: quién carga con el problema

El segundo punto, más específico y con fuerte valor práctico, es qué hacer cuando uno de los bienes del acervo está ocupado por terceros sin derecho. La Cámara fue explícita en que ese inmueble, el de Mar del Plata con intrusos, debía ser el que se destinara a la venta para afrontar los gastos y deudas de la sucesión, precisamente porque desalojarlo y venderlo requiere un esfuerzo que no tiene sentido trasladar a un solo heredero mediante una adjudicación desigual.

El partidor había intentado justificar lo contrario argumentando que, si se vendía el inmueble ocupado, serían los abogados y peritos quienes debieran ocuparse de gestionar el desalojo. La Cámara descartó ese argumento por carecer de fundamento: haber sugerido que se venda un bien no equivale a poner en cabeza de los profesionales intervinientes la tarea material de desalojarlo. Son cuestiones distintas, y no correspondía usar la segunda para evitar la primera.

La regla de oro: la igualdad de los lotes

Detrás de estas dos objeciones hay un principio que atraviesa todo el derecho sucesorio en materia de partición: la igualdad de los lotes. No basta con que cada heredero reciba, en términos de valor total, lo que le corresponde según su porcentaje; también importa cómo se compone ese lote, qué tipo de bienes lo integran y qué cargas o beneficios trae cada uno consigo.

Adjudicarle a una sola heredera el 100% de un inmueble ocupado por intrusos, mientras el resto recibe bienes libres de ese problema, no es una partición neutral aunque los números cuadren sobre el papel: le impone a esa persona, en los hechos, la carga de gestionar y financiar un desalojo que beneficia a toda la sucesión. Por eso la Cámara insistió en que deben explorarse otros mecanismos para compensar diferencias entre los porcentuales de cada heredero, en lugar de resolver el problema descargándolo sobre quien menos margen de negociación tuvo.

Qué significa esto en la práctica

Este fallo deja varias lecciones útiles para quien está atravesando la etapa de partición de una sucesión, sobre todo cuando el acervo incluye inmuebles con problemas de ocupación.

Primero, la existencia de un inmueble tomado por intrusos no es un detalle menor que se resuelve adjudicándoselo a cualquier heredero: es un factor que debe considerarse activamente al diseñar la partición, y en muchos casos la solución más razonable es destinarlo a la venta para cubrir con su producido las deudas y gastos comunes de la sucesión.

Segundo, conviene desconfiar de las cuentas particionarias que multiplican condominios entre herederos que ya vienen de una indivisión hereditaria. Si un condominio resulta inevitable, debe limitarse a la menor cantidad de personas posible.

Tercero, cuando un heredero recibe en su lote un bien con cargas especiales (una ocupación, un litigio pendiente, una deuda asociada), eso debe compensarse expresamente frente al resto de los herederos: la igualdad de los lotes no se mide solamente en pesos, sino también en la naturaleza y las cargas de lo que cada uno recibe.

Cuarto, este tipo de discusiones puede insumir años de litigio adicional después de dictada la declaratoria de herederos, como muestra el propio expediente, que llegó a la Cámara más de una vez por el mismo problema. Anticipar estos conflictos al momento de diseñar la cuenta particionaria, con asesoramiento adecuado, ahorra tiempo, costos y desgaste familiar.

Y quinto, para familias con patrimonio en más de una jurisdicción, este caso es un buen recordatorio de que un inmueble "problemático" (ocupado, con juicios pendientes, con deudas asociadas) puede transformarse en el punto de mayor fricción de toda la sucesión si no se lo aborda de entrada con una estrategia clara sobre su destino, en lugar de dejarlo para el final del proceso.

Si en tu sucesión hay un inmueble ocupado, con juicios o con deudas, conviene definir su destino antes de presentar la cuenta particionaria. Podés escribirme desde la sección Contacto de este sitio y analizamos tu caso.

Fuente: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala A, "Yafar, Mohamed Alberto s/Sucesión Ab-Intestato" (expte. 37570/2009/CA004), sentencia del 13/05/2025, con remisión a su anterior resolución del 20/03/2024 en el mismo expediente.