Escritura válida, negocio nulo: lo que separa la fe pública de la verdad del pago

Una escritura puede estar perfectamente redactada, firmada y autorizada por un escribano que no incurrió en ninguna falsedad, y aun así el negocio jurídico que instrumenta puede ser nulo. Suena contradictorio, pero es exactamente lo que resolvió la Sala I de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil en un fallo reciente que conviene conocer, porque toca un punto que mucha gente da por sentado: que si algo está en la escritura, entonces es cierto.

El caso: un pago que nunca existió

Una fiduciaria vendió un terreno en la localidad de Pilar, provincia de Buenos Aires, por $15.000.000. En la escritura, pasada ante escribano el 5 de julio de 2018, quedó asentado que el precio se pagaba en ese mismo acto, mediante transferencia bancaria, con las cuentas de origen y destino perfectamente identificadas: una cuenta del Banco Supervielle a nombre de la compradora, y una cuenta del Banco Provincia a nombre de la vendedora. El escribano, incluso, dejó constancia de haber recibido “el más eficaz recibo y carta de pago” por ese importe.

Tiempo después, la vendedora descubrió que esa transferencia nunca había existido. Pidió informes al Banco Provincia y al Banco Supervielle, y ambos confirmaron que no hubo ningún movimiento en la fecha indicada, y que la compradora ni siquiera tenía fondos suficientes en su cuenta para haber podido hacer esa transferencia. Con esa prueba en la mano, demandó dos cosas al mismo tiempo: la nulidad de la compraventa, y la redargución de falsedad contra el escribano autorizante, entendiendo que la escritura había dado fe de un pago que jamás ocurrió.

Dos preguntas que parecen una sola, pero no lo son

La Cámara separó con precisión dos cuestiones que, a primera vista, parecen la misma pregunta: ¿mentió el escribano? y ¿es válido el negocio? La respuesta a la primera fue no. La respuesta a la segunda fue que el negocio, pese a estar bien instrumentado, era nulo. Entender por qué esas dos respuestas conviven sin contradecirse es la clave de todo el fallo, y tiene consecuencias prácticas mucho más allá de este caso puntual.

Por qué la redargución de falsedad no prosperó

El artículo 296, inciso b) del Código Civil y Comercial establece que el instrumento público hace plena fe sobre el contenido de las declaraciones que las partes formulan ante el oficial público, es decir, sobre el hecho de que las partes dijeron tal cosa. Pero esa fe pública no se extiende a si lo declarado es efectivamente cierto, salvo que el propio escribano haya presenciado personalmente el hecho.

En este caso, el escribano no dio fe de haber presenciado la transferencia bancaria ni de haber constatado personalmente que el dinero efectivamente pasó de una cuenta a otra. Se limitó a consignar en la escritura lo que las partes le manifestaron sobre un pago que, según ellas, ya se había realizado por esa vía. Como nunca afirmó haber verificado el pago —solo transcribió lo que las partes le dijeron—, no hubo falsedad de su parte. Por eso la redargución de falsedad contra el notario fue rechazada: no se le puede reprochar haber mentido sobre algo que nunca dijo haber comprobado.

Por qué la compraventa sí fue declarada nula

La otra cara de la moneda es la validez del negocio jurídico en sí, y ahí el resultado fue el opuesto. El artículo 281 del Código Civil y Comercial define la causa fin del acto jurídico como el fin inmediato que las partes tuvieron en mira al momento de celebrarlo. Para la vendedora, esa causa fin era cobrar el precio pactado. Como ese precio nunca se pagó, el consentimiento que prestó al firmar la escritura quedó viciado por error: creyó estar recibiendo un pago que, en los hechos, no existió.

Ese vicio en la causa fin es suficiente para que el acto quede nulo, independientemente de que la escritura que lo instrumenta sea formalmente impecable. La Cámara declaró la nulidad de la compraventa y ordenó la reinscripción del dominio a favor de la fiduciaria vendedora, volviendo las cosas al estado anterior a la escritura anulada.

Un dato interesante del fallo es que el tribunal ni siquiera necesitó recurrir a las cargas probatorias dinámicas del artículo 1735 del Código Civil y Comercial —esa herramienta que permite, en ciertos casos, poner la carga de la prueba en cabeza de quien está en mejores condiciones de probar un hecho—. Los propios informes bancarios, objetivos y contundentes, alcanzaban por sí solos para probar que el pago nunca existió. A partir de ahí, era la compradora quien debía demostrar, si la había, alguna otra vía por la que efectivamente hubiera cumplido con su obligación de pago. No lo hizo.

Confiar en la forma no es lo mismo que confiar en el fondo

La distinción que traza este fallo no es un tecnicismo procesal: es una distinción conceptual que vale la pena tener presente en cualquier operación instrumentada por escritura pública, no solo en compraventas de inmuebles. El escribano da fe de lo que percibe con sus propios sentidos y de lo que las partes declaran ante él. No es garante de que esas declaraciones sean ciertas, y mucho menos de que un pago realizado fuera de su presencia —por transferencia bancaria, por ejemplo, en lugar de en efectivo y delante suyo— efectivamente se haya concretado.

Esto significa que la sola existencia de una escritura pública bien redactada, con todos los datos del pago prolijamente consignados, no es por sí sola una garantía de que ese pago ocurrió. Es una garantía de que las partes declararon eso ante un oficial público, que es una cosa distinta y bastante más limitada de lo que mucha gente asume.

Qué implica esto en la práctica

Para quien vende un inmueble, una participación societaria o cualquier otro bien de valor con una modalidad de pago que no se verifica en efectivo y en el acto —transferencias bancarias, pagos diferidos, cheques a fecha—, esto tiene una consecuencia concreta: conviene exigir la constancia del acreditamiento efectivo del pago antes de firmar, o al menos antes de considerar la operación como cumplida, en lugar de confiar únicamente en la declaración de la otra parte volcada en la escritura. Un comprobante bancario propio, verificado por quien recibe el dinero, vale mucho más como prueba futura que la mejor redacción notarial sobre un pago que el escribano no presenció.

Para quien compra, la lección es igual de clara: la instrumentación prolija de la operación no lo exime de la obligación real de pagar. Si el pago nunca se concreta, la escritura no convalida esa falta; al contrario, deja una prueba documental clara de cuál era la obligación pendiente, que después puede jugar en contra en un litigio como este.

Y para ambas partes, en cualquier operación de cierto valor, vale la pena distinguir siempre estas dos preguntas por separado: ¿el instrumento que estoy firmando refleja correctamente lo que las partes declararon?, y ¿lo que las partes declararon es efectivamente cierto y verificable? Son preguntas distintas, con respuestas que pueden ir en direcciones opuestas, como demuestra este caso.

Una distinción que conviene tener presente

Que una escritura sea formalmente válida no convierte en válido lo que las partes hicieron dentro de ella. Esa es, en definitiva, la enseñanza central de este fallo: distinguir entre la fe pública del instrumento y la eficacia del acto que contiene es, en el fondo, distinguir entre confiar en la forma y confiar en el fondo, y son cosas distintas que conviene no confundir, sobre todo cuando hay sumas de dinero importantes en juego y una obligación de pago que se instrumenta de una manera que nadie puede verificar en el momento mismo de la firma.

Fuente: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala I, “Fiduciaria Duar SA c/ ACDE SA y otro s/ nulidad de escritura/instrumento”, Expte. N° 23.333/2020, 17/07/2026.