El conviviente puede quedarse en la casa del fallecido, pero no para siempre: el derecho real de habitación

Cuando muere una persona que vivía en pareja sin estar casada, una de las preguntas más urgentes y con mayor impacto cotidiano para quien queda con vida es qué pasa con la vivienda que compartían. Si esa casa era propiedad exclusiva del fallecido, los herederos podrían, en principio, reclamarla de inmediato. Pero la ley argentina protege, aunque con límites bien definidos, al conviviente que se queda sin techo. Un fallo de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de San Martín, Sala I ("B., L. M. y Otros c/F., B. S. y Otros s/Desalojo", septiembre de 2015), explica con precisión cuáles son esos límites, y por qué no conviene confundir la protección del conviviente con la que recibe un cónyuge.

El caso: veintiún años de convivencia y un desalojo

Los hijos del causante iniciaron una acción de desalojo contra la pareja de su padre, con quien este había convivido durante 21 años ininterrumpidos hasta su fallecimiento. Ella se opuso invocando su carácter de conviviente y una situación de extrema necesidad habitacional: era jubilada y pensionada, con ingresos muy reducidos, sin vivienda propia ni bienes suficientes, mientras que los herederos, según destacó, contaban con varias propiedades. Pidió que se le reconociera un derecho real de habitación por aplicación analógica del artículo 3573 bis del antiguo Código Civil, que protegía al cónyuge supérstite en situaciones similares, e invocó además la protección constitucional contra la discriminación de la mujer.

El fallecimiento había ocurrido en octubre de 2000, y para el momento en que se resolvió la apelación ya habían pasado quince años. La sentencia de primera instancia hizo lugar al desalojo, y la conviviente apeló.

Qué es el derecho real de habitación del conviviente

La Cámara confirmó el desalojo, pero antes de hacerlo repasó con detalle cuál es la protección que efectivamente existe para el conviviente supérstite. El Código Civil y Comercial vigente, en su artículo 527, prevé que quien convivía con el causante y carece de vivienda propia habitable o de bienes suficientes para procurársela puede invocar un derecho real de habitación gratuito sobre el inmueble que constituyó el último hogar familiar, siempre que ese inmueble hubiera sido propiedad exclusiva del causante (sin condominio con terceros) al momento de abrirse la sucesión.

Es un derecho con dos características procesales importantes que el fallo destaca especialmente: nace directamente en cabeza del conviviente (iure proprio) y se adquiere de forma automática, sin necesidad de una petición judicial previa. Pero tiene un límite temporal claro que lo distingue radicalmente de la protección que existía, y existe, para el cónyuge: dura un máximo de dos años desde el fallecimiento. Vencido ese plazo, los herederos pueden disponer libremente del inmueble, incluyendo partirlo entre ellos.

Por qué no aplica la protección vitalicia pensada para el cónyuge

El argumento central de la conviviente era extender por analogía el artículo 3573 bis del Código Civil derogado, que otorgaba al cónyuge supérstite un derecho de habitación vitalicio y gratuito. La Cámara rechazó de plano esa posibilidad, y con un argumento contundente: esa norma nunca reguló las uniones de hecho, ni siquiera cuando estaba vigente, de modo que no había nada que "extender por analogía" porque el supuesto de convivientes simplemente no estaba contemplado en absoluto por ese régimen legal anterior.

La conclusión práctica es clara: el legislador, al sancionar el nuevo Código, decidió expresamente crear un derecho de habitación distinto para los convivientes, con su propio régimen y sus propios límites, en lugar de equipararlos automáticamente a los cónyuges. Son protecciones de la misma familia conceptual, pero no son intercambiables ni ejercen la equivalencia funcional que pretendía la apelante.

El tribunal también descartó el argumento de discriminación contra la mujer: la norma actual no distingue por género, se aplica igual a convivientes hombres y mujeres, del mismo modo que la anterior regulación matrimonial hablaba de "cónyuge supérstite" sin distinción de sexo. No había, entonces, un trato desigual que corregir por esa vía.

Un derecho que hay que ejercer a tiempo, no solo invocar cuando conviene

Más allá de la discusión sobre la analogía, el dato que terminó de definir el caso fue el tiempo transcurrido. Habían pasado quince años desde el fallecimiento cuando se resolvió la apelación, muy por encima del plazo máximo de dos años que la ley otorga para este derecho de habitación. Además, la Cámara señaló que en el expediente ni siquiera se habían acreditado los recaudos exigidos por la norma para invocarlo (como la falta de vivienda propia habitable), independientemente de que el plazo ya estuviera vencido.

Esto deja una lección importante sobre la naturaleza de este derecho: aunque nace de forma automática, no es una protección indefinida que pueda invocarse en cualquier momento, sin importar cuánto tiempo haya pasado. Es una herramienta pensada para dar un margen de estabilidad habitacional inmediato tras la muerte, no un mecanismo para consolidar una ocupación de facto durante años.

Qué significa esto en la práctica

De este fallo se desprenden algunas conclusiones útiles tanto para convivientes como para herederos que atraviesan una situación similar.

Primero, el conviviente supérstite sin vivienda propia tiene un derecho real de habitación gratuito sobre el último hogar familiar, pero limitado a dos años desde el fallecimiento: conviene ejercerlo y, sobre todo, documentarlo (acreditar la falta de vivienda propia y de bienes suficientes) dentro de ese plazo, no después.

Segundo, no corresponde asimilar automáticamente la situación del conviviente a la del cónyuge: son regímenes distintos, con distinta duración, y los tribunales no van a extender por analogía protecciones pensadas para el matrimonio hacia las uniones convivenciales cuando la ley ya reguló estas últimas de manera específica y diferenciada.

Tercero, para los herederos que buscan disponer de un inmueble ocupado por el conviviente del causante, es clave verificar si el plazo de dos años ya venció y si se cumplieron los requisitos legales para que ese derecho hubiera nacido en primer lugar, antes de avanzar con un desalojo.

Cuarto, situaciones de esta naturaleza, con conflictos que se extienden más de una década, muestran la importancia de resolver a tiempo la situación habitacional del conviviente supérstite tras un fallecimiento, evitando litigios prolongados que generan incertidumbre tanto para quien busca proteger su vivienda como para los herederos que necesitan disponer del patrimonio.

Y quinto, este derecho de habitación conviene diferenciarlo también de la vocación hereditaria: tenerlo no convierte al conviviente en heredero ni le da derecho a una porción del inmueble. Es, exclusivamente, un derecho de uso y goce temporal, que coexiste con la titularidad plena que mantienen los herederos sobre el bien y que se extingue automáticamente al cumplirse el plazo legal, sin que sea necesaria ninguna acción judicial de los herederos para recuperar la disponibilidad completa del inmueble, más allá de que en la práctica, como muestra este caso, a veces sí termine siendo necesario acudir a la Justicia para hacerlo efectivo frente a una ocupación que se prolonga más allá de lo que la ley permite, algo que conviene tener presente tanto al planificar la convivencia como al asesorarse frente a un fallecimiento. Contar con asesoramiento legal apenas se abre la sucesión permite computar correctamente el plazo de dos años y evitar que este derecho se pierda por simple desconocimiento.

Fuentes: Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de San Martín, Sala I, "B., L. M. y Otros c/F., B. S. y Otros s/Desalojo", sentencia del 15/09/2015 (Cita: IJ-XCII-641).